Un logement de remplacement (dira halufit ; le texte de la loi parle de « logement alternatif ») est un logement que vous avez acheté avant de vendre celui que vous habitez, et que la loi israélienne sur la fiscalité immobilière accepte de considérer comme celui qui remplace l’ancien, à condition que l’ancien soit vendu dans un délai déterminé. Exemple : en 2025, vous achetez un appartement, vous le déclarez comme investissement et vous payez la taxe d’acquisition (mas rechisha) au barème du logement supplémentaire. Aujourd’hui, vous vendez votre résidence principale. Si le contrat de vente est signé dans le délai, vous pouvez demander que cet appartement soit requalifié, après coup, en logement de remplacement, et récupérer la différence que vous avez payée.
Est-ce vraiment possible ? Oui, à deux conditions, que vous pouvez vérifier dès aujourd’hui, avant tout rendez-vous. La première : le contrat de vente de votre résidence principale est signé dans un délai compté à partir du jour où vous avez acheté l’appartement d’investissement. La seconde : jusqu’à cet achat, cette résidence était votre seul logement. Ce qui tranche, c’est la date de signature de la vente, pas la date de remise des clés ni le jour où l’argent arrive. Il y a aussi un second volet, l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach) sur la résidence vendue, avec des règles un peu différentes : nous y venons plus bas.
Qu’avez-vous payé sur l’appartement d’investissement, et quelle part peut revenir ?
Tout ne revient pas. C’est la différence qui revient. Sur un logement supplémentaire, la taxe d’acquisition se paie en 2026 dès le premier shekel, selon un barème qui commence à 8 %. Sur un logement unique, le barème commence à zéro : en 2026, 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, 3,5 % jusqu’à 2 347 040 ₪ et 5 % jusqu’à 6 055 070 ₪. Ces seuils sont gelés par la loi jusqu’à la fin de 2027. La rectification de l’avis recalcule la taxe au barème du logement unique et rembourse la différence.
Un exemple en chiffres ronds : un appartement acheté 2 500 000 ₪. Taxe d’acquisition comme logement supplémentaire : 200 000 ₪. Le même appartement comme logement unique : environ 20 500 ₪. La différence qui revient : environ 179 500 ₪. Croire que « les 8 % reviennent en entier » fait une erreur d’environ 20 000 ₪, à votre détriment.
La différence est remboursée avec indexation et intérêts à compter du jour du paiement. C’est la loi sur la fiscalité immobilière qui le prévoit ; inutile d’en faire la demande à part.
En résumé : le remboursement, c’est l’écart entre le barème du logement supplémentaire et celui du logement unique, indexé et porteur d’intérêts.
Dans quel délai faut-il signer la vente de votre résidence principale ?
Le délai court à partir du jour de l’achat de l’appartement d’investissement, et sa durée dépend de cette date d’achat, pas de la date à laquelle vous lisez ces lignes. Si vous avez acheté entre le 1er juin 2023 et le 31 mai 2025, vous avez eu 18 mois, en vertu d’une disposition temporaire de la loi sur l’efficacité économique (la loi d’accompagnement du budget). À partir du 1er juin 2025, c’est le régime permanent qui s’applique de nouveau : 24 mois. Compter à partir du jour où vous lisez ceci plutôt que du jour de l’achat, c’est se tromper d’un an.
| Date d’achat de l’appartement d’investissement | Délai pour vendre la résidence principale | Source |
|---|---|---|
| Du 1er juin 2023 au 31 mai 2025 | 18 mois | Loi sur l’efficacité économique pour 2023 et 2024, disposition temporaire |
| À partir du 1er juin 2025 | 24 mois | Loi sur la fiscalité immobilière, régime permanent |
| Achat auprès d’un promoteur | 12 mois à compter de la date de livraison prévue au contrat | Loi sur la fiscalité immobilière |
Qu’est-ce qui compte comme « vente » ? La loi parle du jour où la vente a été faite, et en pratique c’est le jour de la signature d’un contrat de vente ferme. Pas la remise des clés, pas le dernier versement, pas l’inscription au registre foncier (Tabou). Même un avant-contrat signé (zikaron devarim) peut valoir vente : on négocie donc avec cette date sous les yeux.
En résumé : 18 ou 24 mois selon votre date d’achat, et le compte s’arrête le jour où vous signez la vente de votre résidence principale.
Qu’a changé l’opération « Lion rugissant » (2026) pour votre délai ?
Elle a ajouté 3 mois, y compris pour ceux dont l’échéance tombait après la guerre. La loi sur la prolongation des périodes et le report des échéances a fixé une « seconde période de référence » pour l’opération « Lion rugissant » : du 28 février au 31 mai 2026. La règle, telle que l’Autorité fiscale israélienne la formule dans son instruction 2/2026 en matière de fiscalité immobilière : si votre délai a chevauché cette période, en tout ou en partie, ne serait-ce qu’un jour, l’échéance est reportée à la plus tardive de deux dates : votre échéance initiale plus 3 mois, ou le 31 août 2026.
« …tombe en tout ou en partie (au moins un jour) dans la seconde période de référence, le dernier jour de la période définie est reporté de trois mois… » — instruction 2/2026 en matière de fiscalité immobilière, Autorité fiscale israélienne, 30 mars 2026 (traduction non officielle)
Un dossier du cabinet, sans nom ni montant : un client achète un appartement d’investissement le 27 février 2025 et paie la taxe d’acquisition au taux plein. Son délai : 18 mois, jusqu’au 27 août 2026. Ce délai chevauche la période de référence, l’échéance passe donc au 27 novembre 2026. L’instruction elle-même donne un exemple presque identique : achat le 30 avril 2025, échéance initiale le 31 octobre 2026, échéance prolongée le 31 janvier 2027. Le 31 août 2026 est le plancher de la prolongation, pas son plafond.
L’instruction précise aussi que le système de l’Autorité fiscale gèle de lui-même le recouvrement pendant ces 3 mois supplémentaires, que l’inspecteur vérifie les conditions à l’arrivée de la demande de rectification, et qu’une demande de rectification a intérêt à mentionner que les échéances relèvent de la loi sur la prolongation des délais. Le ministre des Finances peut prolonger de nouveau la période de référence, jusqu’à 9 mois au total : avant de renoncer, vérifiez si un nouvel arrêté a été pris.
En résumé : votre délai, c’est la date d’achat plus 18 ou 24 mois ; s’il a touché la période du 28 février au 31 mai 2026, ajoutez 3 mois.
Et l’impôt sur la plus-value de la résidence que vous vendez ?
C’est le second volet, et ses règles sont différentes. L’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière à la vente d’un logement d’habitation va à celui qui vend son logement unique. La loi sur la fiscalité immobilière y ajoute une présomption : vous êtes traité comme propriétaire d’un logement unique même avec un second appartement, si celui-ci a été acheté en remplacement du logement vendu, dans le même délai, 18 ou 24 mois avant la vente selon sa date d’achat, et avec la même prolongation de 2026.
Reste le mot « en remplacement ». Pour la taxe d’acquisition, le texte de la loi ne parle que de dates, même si l’Autorité fiscale décrit elle aussi cette voie, dans l’instruction 2/2026, comme un appartement « acheté en remplacement ». Pour l’impôt sur la plus-value, les mots « en remplacement » figurent dans la loi, et celui qui a expressément déclaré un achat « d’investissement » doit s’attendre à la question. Les exemples que l’Autorité fiscale donne dans l’instruction 2/2026 ne portent que sur les dates, mais c’est un point que l’on vérifie au regard des circonstances avant de compter sur une exonération. Nous le vérifions avant la signature.
Autres conditions de l’exonération : vous avez détenu la résidence comme logement d’habitation pendant au moins 18 mois ; vous n’avez pas utilisé la même exonération dans les 18 mois précédant la vente ; et le plafond d’exonération pour 2026 est de 5 008 000 ₪, la fraction au-delà étant imposée au prorata.
Et si le délai est déjà passé ? Tout n’est pas perdu. Si la résidence a été achetée avant le 1er janvier 2014, le calcul linéaire favorable s’applique : la part de la plus-value rattachée à la période antérieure au 1er janvier 2014 est exonérée, seul le reste est imposé. Dans un logement ancien, l’essentiel de la plus-value s’est accumulé avant 2014.
En résumé : l’exonération sur la résidence passe par le même délai, plus une question : l’appartement d’investissement a-t-il été acheté en remplacement ? Posez-la avant de signer.
Et le nouveau logement que vous achetez ?
Il sera taxé au barème du logement supplémentaire, et ce n’est pas une erreur de l’inspecteur. Le jour où vous achèterez le nouveau logement, vous détiendrez encore l’appartement d’investissement ; le nouveau n’est donc pas un « logement unique ». La voie simple vers le barème du logement unique sur le nouvel achat : vendre la résidence avant d’acheter, de sorte que ce jour-là l’appartement d’investissement soit votre seul logement, puis vendre cet appartement dans les 24 mois du nouvel achat. Qui veut garder l’appartement d’investissement paie le nouveau comme logement supplémentaire.
La planification reste payante : elle fait revenir la différence sur l’appartement d’investissement et ouvre l’exonération sur la résidence. Ne bâtissez simplement pas votre budget sur le barème du logement unique pour le nouveau logement.
En résumé : remboursement sur l’investissement et exonération sur la résidence, oui. Logement unique sur le nouveau, seulement si l’investissement est vendu.
Comment demander le remboursement, étape par étape ?
- Signez le contrat de vente de votre résidence principale dans le délai, et déclarez la vente à l’Autorité fiscale comme d’habitude.
- Déposez une demande de rectification de l’avis de taxe d’acquisition de l’appartement d’investissement, dans les 4 ans de la date de l’avis, en joignant le contrat de vente de la résidence et en indiquant la date de signature.
- Si la prolongation de 2026 vous concerne, précisez dans la demande que les échéances relèvent de la loi sur la prolongation des délais.
- L’inspecteur vérifie les conditions et émet un avis rectifié ; la différence revient avec indexation et intérêts à compter du jour du paiement.
- Dans la déclaration de vente de la résidence, demandez l’exonération du logement unique et indiquez que l’appartement supplémentaire a été acheté en remplacement.
Que vérifier avant de signer ?
Foire aux questions
J’ai acheté l’appartement d’investissement auprès d’un promoteur et la livraison a pris du retard. D’où part le compte ?
Pour un logement acheté auprès d’un promoteur, le délai est de 12 mois à compter de la date de livraison prévue au contrat. Si la livraison a été retardée pour des raisons indépendantes de votre volonté, le compte part de la livraison effective. Dans un achat auprès d’un promoteur, c’est ce délai qui s’applique, et non 18 ou 24 mois à compter de l’achat : si la livraison contractuelle est proche de l’achat, le délai peut être plus court que d’ordinaire. Calculez la date contractuelle avant de signer.
J’ai signé la vente de ma résidence une semaine après l’échéance. Y a-t-il quelque chose à faire ?
D’abord, refaites le calcul. Beaucoup ont compté 24 mois au lieu de 18, ou oublié que la prolongation de 2026 ajoute 3 mois même à une échéance tombée après le 31 août 2026. Si, après un calcul exact, l’échéance est réellement dépassée, le remboursement sur l’appartement d’investissement ne sera pas accordé, mais la résidence elle-même conserve le calcul linéaire favorable si elle a été achetée avant 2014.
Dois-je vendre l’appartement d’investissement pour obtenir l’exonération sur ma résidence ?
Non. C’est tout le principe du logement de remplacement : vous gardez l’appartement d’investissement et vous êtes tout de même traité comme propriétaire d’un logement unique pour la vente de la résidence. Ce qui est exigé, c’est la vente de la résidence dans le délai, et la condition que l’appartement d’investissement ait été acheté en remplacement.
Combien revient réellement ?
La différence entre ce que vous avez payé au barème du logement supplémentaire et ce que vous auriez payé au barème du logement unique, plus indexation et intérêts à compter du jour du paiement. Pour un appartement de 2 500 000 ₪, c’est environ 179 500 ₪, et non 200 000 ₪. Notre simulateur donne la taxe pour chaque barème ; le remboursement est l’écart entre les deux résultats.
Puis-je le faire seul, sans avocat ?
La demande elle-même, vous pouvez la déposer seul : un formulaire, le contrat de vente et une date. Ce qui se complique, c’est tout ce qui l’entoure : le compte du délai avec la prolongation, un achat auprès d’un promoteur, la question du « remplacement » pour l’impôt sur la plus-value, et la coordination entre le remboursement, l’exonération sur la résidence et la taxe sur le nouveau logement. Nous déposons la demande dans le cadre de l’accompagnement de la vente et de l’achat, dans la même opération.
Envoyez-nous sur WhatsApp la date de signature de l’achat de votre appartement d’investissement : nous vous renvoyons la dernière date à laquelle vous pouvez signer la vente de votre résidence et demander le remboursement. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
Que faire de cette date ?
Planifier à rebours. Le jour de l’achat de l’appartement d’investissement fixe le dernier jour pour signer la vente de votre résidence, et ce jour décide si la différence revient et si la résidence se vend en exonération. Le cabinet accompagne les opérations dans l’ancien des deux côtés, la vente de votre résidence et l’achat du nouveau logement, et dépose la demande de rectification dans la même opération : deux impôts, trois dates, un seul avis rectifié. Et vous signez en toute sérénité.
Sources : loi sur la fiscalité immobilière (plus-value et acquisition), 5723-1963 · loi sur l’efficacité économique (modifications législatives pour atteindre les objectifs budgétaires des exercices 2023 et 2024), 5783-2023 · loi sur la prolongation des périodes et le report des échéances (disposition temporaire – Épées de fer) (modification), 5786-2026 · instruction 2/2026 en matière de fiscalité immobilière, Autorité fiscale israélienne, 30 mars 2026. Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ; le remboursement et l’exonération s’apprécient selon les circonstances de chaque cas.
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