Ihr Projekt der Stadterneuerung steckt fest und kommt nicht voran? Sie möchten sich aus einem Vertrag mit einem zögerlichen Bauträger lösen? Genau hier setzt die neue Gesetzesnovelle für Projekte der Stadterneuerung an.
Eigentümer, die vertraglich an einen Bauträger gebunden sind – sei es bei Abriss und Neubau (Pinui-Binui), sei es bei TAMA 38 (dem nationalen Rahmenplan zur Erdbebenertüchtigung) und seinen Alternativen –, können die Vereinbarung nun kündigen, wenn der Bauträger das Projekt über Jahre hinweg nicht vorantreibt, es in manchen Fällen nicht einmal versucht oder gar nicht will. Diese Möglichkeit eröffnet den Weg, die Stadterneuerung mit einem anderen Bauträger voranzutreiben.
Wann dürfen Eigentümer eine Stadterneuerungsvereinbarung kündigen?
Nach der Novelle kann bei stockenden Projekten die Mehrheit der Eigentümer im Gebäude beschließen, die zwischen den Eigentümern und dem Bauträger geschlossenen Verträge zu kündigen – und zwar auch dann, wenn ein einzelner Eigentümer die Stadterneuerungsvereinbarung nie unterschrieben hat. Die Kündigung ist möglich, wenn der Bauträger die Unterschriften der erforderlichen Mehrheit nicht fristgerecht erreicht, den Pinui-Binui-Plan bei der Planungsbehörde nicht vorangetrieben oder das Baugenehmigungsverfahren nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen vorangetrieben hat.
Mehrheiten und Fristen je Verfahren
- TAMA 38 / Verstärkung: Der Bauträger hat innerhalb von 18 Monaten nach der ersten unterschriebenen Vereinbarung keine Mehrheit von 50 % der Eigentümer erreicht, oder innerhalb von 36 Monaten nicht die Mehrheit, die das Ertüchtigungsgesetz verlangt – und die hängt vom Weg ab: bei der Erweiterung von Wohnungen der Anteil, den das Ertüchtigungsgesetz dafür festlegt; beim Bau neuer Wohnungen oder bei Abriss und Neubau 2/3 der Wohnungen und 2/3 des Gemeinschaftseigentums.
- TAMA 38 / Verstärkung: Der Bauträger hat innerhalb von 42 Monaten nach der ersten unterschriebenen Verstärkungsvereinbarung keinen Bauantrag bei der zuständigen Planungsbehörde eingereicht.
- Pinui-Binui: Der Bauträger hat innerhalb von 24 Monaten nach der ersten unterschriebenen Vereinbarung keine Mehrheit von 50 % der Eigentümer erreicht, oder innerhalb von 48 Monaten keine Mehrheit von 60 %.
- Pinui-Binui: Der Bauträger hat innerhalb von 54 Monaten nach der ersten unterschriebenen Vereinbarung keinen Pinui-Binui-Plan bei einer Planungsbehörde eingereicht.
Was bedeutet die Kündigung? Steht dem Bauträger etwas zu?
Ein Eigentümer, der unter diesen Voraussetzungen kündigt – nach einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümer in einer Vollversammlung und nach Mitteilung an den Bauträger –, gilt nicht als vertragsbrüchig. Der Bauträger hat jedoch Anspruch auf eine Zahlung für die bisher im Projekt getätigte Investition; diese Kosten dürfte der nachfolgende Bauträger tragen. Die Höhe dieser Zahlung, einer Art Aufwendungsersatz, legt der Justizminister nach Anhörung der Fachgremien fest.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Die vorstehenden Angaben sind kein Ersatz dafür und stellen keine Empfehlung dar, bestimmte Schritte zu unternehmen oder zu unterlassen. Wenden Sie sich vor jeder Maßnahme an einen im Immobilienrecht tätigen Rechtsanwalt. Für Entscheidungen, die sich auf die vorstehenden Angaben stützen, trägt die Nutzerin oder der Nutzer die alleinige Verantwortung.
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