Пинуй-бинуй: кто платит за аренду на время стройки и при задержке

Из договора и из того, как закон определяет сделку. Чтобы ваш договор с застройщиком считался сделкой расселения и застройки по Закону о расселении и застройке, в нём должны быть 4 условия. Вместе с этим статусом появляются большинство, нужное для запуска проекта, и возможность действовать против того, кто отказывается. Условия такие: принципы, по которым определяют, что получит каждый владелец квартиры; предельные сроки утверждения плана, получения разрешения на строительство и передачи новой квартиры; сведения о том, кто ведёт строительство; обязательство застройщика предоставить гарантии. Арендной платы в этом списке нет. Закон оставляет её договору.

И всё же закон косвенно даёт арендной плате силу. Когда один владелец отказывается от сделки, а остальной дом её хочет, всё решает вопрос, разумен ли отказ. Закон говорит, что отказ не считается неразумным, в частности, если отказавшемуся не предложили альтернативное жильё на время строительства. Застройщику, который не предлагает временного жилья, трудно представить такого владельца собственником-отказником. Поэтому на практике застройщики аренду предлагают. Вопрос не в том, платить ли, а в том, сколько, до какого дня и с какой гарантией.

«…отказывающемуся владельцу квартиры не было предложено альтернативное жильё на период возведения нового здания…» — первоначальная редакция (Сборник законов, № 2046) Закона о расселении и застройке (поощрение проектов расселения и застройки) 2006 года (неофициальный перевод)

Итог: закон не пишет пункт об арендной плате. Он лишь следит, чтобы без такого пункта застройщик не мог назвать вас отказником. Сам пункт пишете вы.

Сумму определяет договор, и есть планка, на которую можно сослаться. Когда проект пинуй-бинуй финансирует само государство, Управление по городскому обновлению предъявляет застройщику минимальные требования к договору с владельцами квартир. В тендере 12/2023 для района в Реховоте застройщик был обязан платить каждому владельцу аренду с выезда и до получения новой квартиры. Сумму определяет оценщик недвижимости незадолго до выезда, по квартире, похожей на освобождаемую, в окрестностях проекта. Кроме того, перевозка вещей туда и обратно, а пожилым людям и людям с инвалидностью ещё и упаковка, разборка и сборка мебели. Это не норма, которая действует в каждом проекте. Так требовал тендер 12/2023, где на кону стояли государственные деньги, и у вашего дома нет причин просить меньше.

А что со «стандартом»? Стандарт 21.1 Совета оценщиков недвижимости Израиля адресован оценщику, который проверяет экономическую целесообразность плана пинуй-бинуй. Он предписывает отдельно указать арендную плату, которую будут платить владельцам после выезда в течение всего строительства, и сопутствующие расходы, и включить их в расчёт. Иначе говоря, ваша аренда — это статья расходов проекта, и оценщик её уже посчитал. Стандарт не определяет ни сумму, ни число месяцев, ни индексацию и не обязывает застройщика перед вами. Он лишь напоминает, что эти деньги были в расчёте с первого дня.

Что писать в договоре? Есть 3 вещи, которые нельзя оставлять на усмотрение застройщика: от чего считается сумма (оценщик незадолго до выезда, похожая квартира, большее из двух значений), как она пересматривается с годами и до какого дня её платят. Полный практический список, включая индексацию, сроки платежей и «подушку безопасности» в гарантии, мы привели в руководстве о выезде во временное жильё. Здесь остаёмся в пределах вопроса о деньгах и сроках.

Итог: сумму, записанную сегодня, придётся сравнивать с рынком через несколько лет. Поэтому мы требуем оценщика со стороны владельцев квартир незадолго до выезда, и вам стоит требовать того же.

Закон требует «гарантии» и не уточняет какие. Обязательство застройщика предоставить гарантии входит в число 4 условий, которые делают договор сделкой расселения и застройки. Но закон не называет ни гарантию на арендную плату, ни её сумму, ни срок. Гарантия на арендную плату — вопрос договора, а значит, переговоров.

И есть проект правил. В 2024 году Министерство юстиции опубликовало проект подзаконных правил о том, что обязана содержать сделка расселения и застройки. Среди прочего это безусловная гарантия с выплатой по первому требованию, выданная организацией, финансирующей проект, на арендную плату с выезда и до получения новой квартиры. Сегодня арендную плату и гарантию на неё регулирует договор, поэтому этот пункт проверяют первым.

А что требовал тендер 12/2023 Управления по городскому обновлению, где проект финансирует государство? Отдельную гарантию, помимо гарантии на квартиру:

«Застройщик предоставит владельцам квартир автономную (безусловную) банковскую гарантию, обеспечивающую выплату арендной платы до получения новой квартиры» — Управление по городскому обновлению, приложение З1 к тендеру 12/2023, минимальные требования к договору (неофициальный перевод)

Обратите внимание на разницу. Гарантия на квартиру обеспечивает, что вы получите новую квартиру. Гарантия на арендную плату обеспечивает, что вы каждый месяц будете получать деньги на временную. Это две разные гарантии от двух разных рисков, и в тендере 12/2023 они стоят рядом. Застройщик, который предлагает «одну гарантию на всё», предлагает меньше, чем требовал тот тендер, и меньше, чем требуем мы в договорах, где мы представляем владельцев квартир. Как работает автономная гарантия и что ещё должно быть подписано до передачи ключей, мы объяснили в статье о гарантиях.

Итог: закон не требует гарантии на арендную плату. В договорах, где мы представляем владельцев квартир, она служит условием выезда и существует отдельно, рядом с гарантией на квартиру.

Если так записано в договоре, да. Если не записано, закон этот пробел не восполнит. В пинуй-бинуй нет нормы закона, по которой застройщик продолжает платить аренду, когда передача квартиры задерживается. Поэтому такой пункт вписывают в договор прямо. В тендере 12/2023 Управления по городскому обновлению задержка, не зависящая от застройщика, продлевает сроки, а застройщик всё это время продолжает платить аренду. Договоры склонны это место размывать: застройщик просит «обоснованное продление» и забывает добавить «а выплаты продолжаются». Эти две части фразы должны стоять рядом.

Есть и вторая планка, из практики покупки новостроек. Тот, кто покупает новую квартиру у застройщика по договору, подписанному с 7 июля 2022 г., получает по Закону о продаже (квартир) компенсацию за просрочку передачи и не обязан доказывать ущерб. Не с первого дня, а по истечении месяца с договорной даты. Дальше за каждый месяц: арендная плата за квартиру, сходную по площади и расположению, до конца 4 месяцев с этой даты, в 1,25 раза больше с пятого месяца по десятый и в 1,5 раза больше с 11-го месяца и далее. Либо компенсация, указанная в договоре, если она выше; платят её в конце каждого месяца. Действуют ли эти ступени сами собой для владельца квартиры в пинуй-бинуй, который платит старой квартирой, а не деньгами? Закон об этом молчит, и рассчитывать на это не стоит. В договорах, где мы представляем владельцев квартир, Закон о продаже действует потому, что его применяет сам договор: ступени прямо записаны в пункте, считаются от арендной стоимости новой квартиры и не могут быть ниже арендной платы по договору.

«Сумма, равная арендной плате за квартиру, сходную по площади и расположению, умноженной на 1,5: за период, начинающийся через 11 месяцев после договорной даты, и далее» — Закон о продаже (квартир) 1973 года в редакции 2022 года (неофициальный перевод)

Что решает при задержке? В договоре это 3 даты. Дата выезда. Предельная дата передачи квартиры, которую закон требует указать в договоре. И само понятие «передача»: ключи в руках или квартира, подключённая к коммуникациям, с разрешением на заселение (Форма 4). Арендная плата идёт до третьей даты, а её определение пишете вы.

Итог: при задержке закон молчит, а говорит договор. В нём пишут, что выплаты продолжаются и что ступени Закона о продаже служат нижней границей.

Закон оставляет арендную плату договору, и вот что мы в него включаем. В договорах, где мы представляем владельцев квартир, это наши стартовые требования на то время, пока вы живёте вне дома. Не каждый застройщик соглашается на каждый пункт: с этим мы приходим на переговоры, а итог определяется в них.

При этом срок есть и у вас. Те же договоры предусматривают ежедневную компенсацию с владельца, который опаздывает с выездом, и застройщик вправе зачесть её в счёт арендной платы. Тот, кто сдаёт свою квартиру, с момента подачи плана заботится о том, чтобы в его договоре аренды был пункт о выселении с коротким сроком уведомления. Если арендатор отказывается съезжать, действовать нужно сразу: иск о выселении и уведомление застройщику.

Итог: закон не пишет ни одного из этих пунктов. Их пишет договор, а договор пишем мы, до вашей подписи.

Два уровня и два разных ответа. Первый уровень: налог на прирост капитала (мас шевах), и ответ дан в законе. По Закону о налогообложении недвижимости «альтернативная жилая единица», которую владелец получает в пинуй-бинуй, включает не только новую квартиру, но и арендную плату за период её строительства и покрытие сопутствующих расходов. Иначе говоря, арендная плата на время строительства входит в то, что закон освобождает от налога на прирост капитала вместе с квартирой. Освобождение для самой квартиры действует до установленного законом потолка стоимости, а всё, что выше потолка, облагается налогом. Стандарт оценщиков добавляет, что расходы на переезд учитываются «в разумном и принятом размере».

Второй уровень: подоходный налог, и здесь ответ даёт позиция Налогового управления, а не закон. В сообщении от 9 июля 2025 г. Налоговое управление Израиля опубликовало документ с изложением своей позиции. Арендную плату, которую владелец получает от застройщика в пинуй-бинуй за освобождение квартиры и в течение периода, определённого законом, не нужно декларировать как налогооблагаемый доход, и налог у источника с неё не удерживают. Это верно и тогда, когда до выезда квартира сдавалась другим людям. В самом сообщении отмечено, что освобождение для квартиры действует до потолка, установленного законом, а арендная плата идёт сверх него.

«не подлежат декларированию как доход, облагаемый подоходным налогом, и налог у источника с них не удерживается, причём независимо от того, служила ли квартира жильём продавца или была сдана третьему лицу» — Налоговое управление Израиля, сообщение о документе с изложением позиции, 9 июля 2025 г. (неофициальный перевод)

А теперь о пробеле, о котором никто не говорит. По сообщению, период, когда арендная плата освобождена от налога, начинается в день сноса квартиры и заканчивается, когда вы вступаете во владение новой. Но день выезда и день сноса не совпадают: между ключами, которые вы отдали, и бульдозером могут пройти месяцы. Об этих месяцах молчит и сообщение, и закон, который говорит о «периоде строительства» квартиры. Мы не пишем здесь ни что они освобождены от налога, ни что облагаются, потому что этого никто не определил. Сказать можно одно: такой вопрос задают до подписания, а даты выезда и сноса согласуют в договоре так, чтобы промежуток между ними был как можно короче.

Итог. Налог на прирост капитала: закон освобождает арендную плату за период строительства сверх освобождения для квартиры, которое действует до потолка. Подоходный налог: по позиции Налогового управления, его нет. Месяцы между выездом и сносом: открытый вопрос, который сокращают договором.