Расселение и застройка (пинуй-бинуй) — это сделка, в которой владельцы квартир в старом доме передают его застройщику, тот сносит дом и строит на его месте новый, более крупный, а каждый владелец получает в новом доме новую квартиру. Застройщик оплачивает всё и зарабатывает на дополнительных квартирах, которые продаёт. Например, дом на 16 квартир превращается в дом на 64 квартиры, то есть соотношение 1 к 4: 16 квартир возвращаются прежним владельцам, 48 идут в продажу. Метры, о которых вы спрашиваете, — это разница между старой квартирой и новой: сколько добавится площади, будет ли балкон, кладовая, парковочное место.
Так есть ли точная цифра? Нет. В законе нет статьи, которая говорила бы, сколько метров вам положено. Есть политика муниципалитета, есть стандарт оценщиков недвижимости, есть экономический расчёт проекта. Но цифра, которая кого-то обязывает, появляется в одном месте: в договоре, который вы подписываете с застройщиком. А если договор уже подписан? Он обязывает и застройщика. Убрать из него метры по собственному решению застройщик не может: для этого нужен новый документ с вашей подписью, и подписывать его вы не обязаны. Исключение одно: сам договор уже привязывает метры к плану, который будет утверждён, и об этом ниже.
Если не закон, то что определяет метраж новой квартиры?
Три уровня, и ни один из них не статья закона. Первый уровень — муниципальная политика условий для владельцев квартир, если она есть: документ мэрии или местной комиссии по планированию и строительству о том, какая прибавка площади принята в проектах на её территории. Такой документ есть не в каждом городе, и в каждом городе он выглядит по-своему. Второй уровень — стандарт оценщиков. Третий, и единственный, который обязывает застройщика перед вами, — договор.
Что такое стандарт оценщиков? Стандарт 21.1 — это указание Совета оценщиков недвижимости, которое действует с июня 2022 г. и объясняет оценщику, как проверять, окупается ли план пинуй-бинуй. Оценщик исходит из того, что каждый владелец получает новую квартиру с балконом, кладовой и парковочным местом: площадь прежней квартиры по разрешению на строительство плюс прибавка. Прибавку он берёт из муниципальной политики, если она есть, а если её нет, считает по ступеням 0, 12 и 25 кв. м. Именно здесь ошибается большинство руководств. Эти ступени — рабочие допущения для расчёта. Стандарт сам об этом пишет:
«Сказанное не устанавливает ни минимума, ни максимума фактических условий для владельцев квартир». — Стандарт оценки недвижимости 21.1, Совет оценщиков недвижимости, 2022 г. (неофициальный перевод)
Что это значит простыми словами? 12 кв. м нельзя считать тем, «что вам положено», а 25 кв. м нельзя считать потолком. Дом в сильном районе, с щедрым планом и застройщиком, которому нужен именно этот комплекс домов, может договориться о большем. Дом в слабом районе может получить меньше. Цифра — результат переговоров с застройщиком, и опирается она на экономику проекта.
Итог: ваши метры определяет договор. Политика города и стандарт — отправная точка переговоров, а не их результат.
Большая квартира и маленькая: все получают одинаково?
Закон на это не отвечает. В Законе о расселении и застройке, который обычно называют Законом о пинуй-бинуй, нет нормы, которая требовала бы одинаковых условий для всех квартир, и нет нормы, которая требовала бы условий, пропорциональных площади. На рынке работают обе модели: «все получают 12 кв. м» и «каждый получает 25% к своей площади», встречаются и сочетания. Стандарт оценщиков, со своей стороны, рассчитывает для обычных квартир дома единый коэффициент, который учитывает разницу в площади между ними. Для особых квартир (с крышей, садом или закреплённой за квартирой частью общего имущества) коэффициент считают по их стоимости относительно обычных. Но это метод расчёта для оценщика, а не правило, обязательное для вашего договора.
Чего закон требует? Раскрытия информации. Тот, кто обращается к вам от имени застройщика, или получает от него вознаграждение, или чей заработок зависит от того, состоится ли сделка, обязан по собственной инициативе сообщить вам о любой, кроме незначительной, разнице между тем, что получаете вы, и тем, что получает другой владелец квартиры в доме. Закон не объясняет, что значит «незначительная», поэтому числового порога здесь нет. Есть обязанность:
«…сообщит по собственной инициативе владельцам квартир в группе домов о любом, кроме незначительного, отличии в условиях, которые получит владелец квартиры в этой группе, по сравнению с другими владельцами квартир в той же группе». — Закон о расселении и застройке (поощрение проектов расселения и застройки) 2006 г. (неофициальный перевод)
И эта обязанность не формальная. Нарушение обязанности раскрытия даёт владельцу квартиры основание отозвать своё согласие на сделку, даже если он уже подписал обязывающий договор. Это не значит, что договор сам собой теряет силу. Это основание: тот, у кого оно есть, может им воспользоваться, а при разногласиях решает суд. В более тяжёлом случае, когда застройщик или кто-то от его имени сообщил вам сведения, вводящие в заблуждение, например о числе соседей, которые уже подписали, или об условиях, согласованных с ними, сделку вправе признать недействительной уполномоченный по обращениям жильцов при Управлении по городскому обновлению.
Итог: поровну или пропорционально — решает дом. Но скрывать от вас, что сосед получил больше, нельзя.
Застройщик просит урезать условия: пересмотреть договор и убрать метры. Может ли он?
Не по собственному решению. То, что застройщик называет сокращением условий, — это пересмотр подписанного договора, а договор обязывает и его. Он не может уведомлением убрать у вас метры или изменить условия: для такого изменения нужны ваше согласие и ваша подпись под новым документом. Если застройщик просто не выполняет то, что обязался сделать, это нарушение договора, и через суд можно требовать, чтобы он его исполнил. Так работает обычное договорное право, а не особый закон об обновлении: договор заключается по согласию и меняется по согласию. Сами законы о городском обновлении не дают ни застройщику, ни большинству соседей механизма, который позволил бы изменить условия подписанного договора без владельца квартиры. Как суд отнесётся к урезающему дополнительному соглашению, которое подписало большинство дома, — вопрос пока открытый.
И всё же, прежде чем сказать «нет», прочитайте договор. Картину могут изменить 4 вещи, и все они записаны либо в договоре, либо в плане:
Итог: метры не уходят из подписанного договора по решению застройщика. Вопрос в том, что вы уже подписали и есть ли там пункт о корректировке, и прочитать это нужно до ответа.
А если метры урезает мэрия, а не застройщик?
Так бывает. Случай из практики, без имён: дома в одном комплексе подписали с застройщиком договор о существенной прибавке метров к каждой квартире. План дошёл до местной комиссии по планированию и строительству, и она рекомендовала выложить его для возражений общественности (депонировать) с гораздо меньшей прибавкой, потому что хотела больше общественных площадей в комплексе. Застройщик не изменил в договоре ни слова. Цифры изменились в плане. И тогда он приходит к владельцам квартир с дополнительным соглашением.
Здесь у вас два инструмента. Первый — договор: если в нём нет пункта о корректировке, сокращение в плане не меняет того, что обязался дать застройщик, и вопрос, справится ли он, становится его вопросом. Второй — планировочное право: владелец квартиры в комплексе считается «заинтересованным в земле» по Закону о планировании и строительстве и вправе подать возражение против депонированного плана. Возражение подают письменно, с обоснованием и с заявлением под присягой, в течение двух месяцев со дня более поздней публикации объявления о депонировании в газете (иногда само объявление называет более длинный срок, до трёх месяцев). Кто пропустил срок, тот пропустил площадку, где на самом деле решается судьба метров.
Есть и третий инструмент, о котором мало кто догадывается попросить. Заключение оценщика, подготовленное по стандарту, публикуется вместе с документами плана при депонировании: так сказано в самом стандарте, а Министерство юстиции дало органам планирования указание публиковать его после того, как их собственный оценщик проверил и одобрил заключение. Так владельцы квартир видят расчёт и ожидаемую прибыль застройщика. Когда застройщик говорит: «с такой прибавкой проект не окупается», ответ лежит в этом документе: там написано, при каких условиях и при какой прибыли проверяли план. А если спор об окупаемости настоящий, можно попросить Управление по городскому обновлению назначить оценщика по проектам пинуй-бинуй, который определит, окупается ли сделка, а если нет, то при каких условиях она окупится.
Итог: когда метры урезает план, отвечать нужно в двух местах: в договоре и в возражении, поданном в течение двух месяцев.
Вы подписали, а теперь выяснилось, что сосед получил больше. Можно ли что-то сделать?
Да, и с первой минуты. Закон требует, чтобы тот, кто обращается к вам от имени застройщика, ясно сказал об этом уже при первом обращении, до подписания, и чтобы это было записано в тексте самого договора. Он же обязан по собственной инициативе сообщать вам о любой, кроме незначительной, разнице в условиях между вами и соседом. Если этого не было, у вас есть основание отозвать согласие, даже после подписания. А если в договор включён пункт, по которому вы «отказываетесь» от положений Закона о пинуй-бинуй, такой пункт недействителен: закон говорит, что условие об отказе от его положений во вред владельцу квартиры не имеет силы.
Что ещё вам положено до первой подписи? Собрание владельцев квартир перед первой сделкой в доме, а кроме того, не позднее чем за 14 дней до неё, документ с основными условиями предложения: принципы, по которым застройщик определяет условия, обеспечение, которое он предлагает, и его опыт. Этот документ служит точкой отсчёта. Когда приходит дополнительное соглашение, положите его рядом с документом об основных условиях и посмотрите, что сдвинулось.
Итог: раскрытие информации — обязанность застройщика, а не одолжение. Её нарушение открывает вам выход из сделки, даже после подписи.
Кто урезает и что остаётся в силе: ситуации в сравнении
| Ситуация | Что определяет исход | Ваш шаг |
|---|---|---|
| Застройщик просит подписать урезающее дополнительное соглашение | Договорное право: изменить договор можно только с согласия обеих сторон | Не подписывать, не прочитав. Дополнительное соглашение проверяется как новый договор |
| В договоре есть пункт о корректировке под план | Текст пункта: формула, нижний порог, кто решает | Убедиться, что корректировка одинакова для всех и применяется так, как записано |
| Комиссия уменьшила права на строительство в плане | Закон о планировании и строительстве: возражение в течение двух месяцев | Возражение письменно, с обоснованием и заявлением под присягой; запросить заключение оценщика, опубликованное при депонировании |
| Обнаружилась разница в условиях с соседями | Закон о пинуй-бинуй: обязанность раскрыть любую разницу, кроме незначительной | Основание отозвать согласие; при сведениях, вводящих в заблуждение, обращение к уполномоченному по обращениям жильцов |
| Застройщик говорит «не окупается» | Заключение по Стандарту 21.1; оценщик по проектам пинуй-бинуй от Управления | Потребовать расчёт; попросить назначить оценщика по проектам пинуй-бинуй |
Вы получили от застройщика дополнительное соглашение: 6 шагов до подписи
- Достаньте подписанный договор и документ с основными условиями предложения. Что именно было обещано: фиксированные метры, формула или «в зависимости от плана»?
- Выясните, откуда идёт сокращение. От застройщика или от плана? Если от плана, когда опубликовано объявление о депонировании и когда истекают два месяца.
- Попросите расчёт. Заключение оценщика, опубликованное при депонировании, и объяснение застройщика, почему цифры перестали сходиться.
- Сравните с соседями. Все ли получили одно и то же дополнительное соглашение? Разницу, кроме незначительной, вам обязаны раскрыть.
- Действуйте всем домом, через комитет собственников (нецигут) и адвоката владельцев квартир. Дополнительное соглашение — это новые переговоры с застройщиком, а не бланк.
- Подписывайте, если подписываете вообще, только то соглашение, которое проверили как новый договор. Условия, сроки, гарантии и что будет, если план изменится и на этот раз.
Что проверить, прежде чем решать
Вопросы и ответы
В нашем городе нет муниципальной политики по условиям для владельцев квартир. На что тогда опираться в переговорах?
На экономику проекта и на то, о чём договариваются в сопоставимых комплексах. Когда муниципальной политики нет, оценщик, который проверяет план, считает по ступеням стандарта и по договору между вами и застройщиком, если он уже есть. Но стандарт не задаёт ни минимума, ни максимума. Застройщик, который предлагает «12 кв. м, потому что так сказано в стандарте», выдаёт рабочее допущение оценщика за закон.
В переговорах работает расчёт: сколько квартир идёт в продажу, по какой цене и что остаётся после расходов на строительство и финансирование. Этот расчёт запрашивают, а не угадывают.
Застройщик говорит, что с обещанной прибавкой проект не окупается. Как проверить, правда ли это?
По документу, который он не всегда рад показывать: по заключению оценщика, подготовленному по Стандарту 21.1 и опубликованному при депонировании плана. Его составляют именно для того, чтобы владельцы квартир видели расчёт и прибыль застройщика, исходя из которой проверяли план. Если план проверили и признали окупаемым с той прибавкой, что записана в договоре, словам «не окупается» нужно объяснение.
А если спор настоящий, можно попросить Управление по городскому обновлению назначить оценщика по проектам пинуй-бинуй. Он определяет, окупается ли сделка экономически, а если нет, то при каких условиях она окупится. С его выводом трудно спорить, и на него можно опереться.
Застройщик просит урезать условия из-за процентных ставок и стоимости строительства. Мы обязаны согласиться?
Нет. Договор, который вы подписали, обязывает и застройщика, а ставки или стоимость строительства, выросшие после подписания, сами по себе его не меняют. Если в договоре нет пункта о корректировке, сокращение условий означает пересмотр договора, а пересмотреть его можно только с согласия обеих сторон. Дополнительное соглашение, которое приносит застройщик, — это новый договор, и проверяют его так же, как первый: условия, сроки, гарантии и что будет, если план снова изменится.
Прежде чем отвечать, прочитайте пункт о корректировке под план. Если условия записаны формулой, которая зависит от утверждённых прав на строительство, сокращение после меньшего плана может быть исполнением договора, а не его изменением. А если довод в том, что проект перестал окупаться, расчёт есть в заключении оценщика, опубликованном при депонировании. В договорах, которые мы составляем для владельцев квартир, допустимое отклонение по площади заранее записано в самом договоре, чтобы пересматривать было нечего.
Большинство соседей уже подписали урезающее дополнительное соглашение. Если я откажусь, меня признают собственником-отказником?
Механизм, который Закон о пинуй-бинуй предусматривает для отказников, относится к отказу подписать сделку: когда квалифицированное большинство собственников согласилось заключить сделку, а владелец квартиры отказывается без разумных причин, суд вправе возложить на него ответственность за ущерб перед соседями либо утвердить сделку и назначить того, кто подпишет от его имени. Отказ уступить условия в уже подписанном договоре — другой вопрос, и закон прямо о нём не говорит. Поэтому никто не может обещать вам однозначного ответа, ни в одну, ни в другую сторону.
Вот что в законе записано: отказ не считается неразумным, среди прочего, когда сделка экономически невыгодна владельцу квартиры, когда ему не предложили альтернативное жильё на время строительства, когда не предложили надлежащих гарантий или когда есть особые личные обстоятельства. Разумный отказ, обоснованный и подтверждённый документами, — это позиция. Молчаливый отказ — это риск.
Все говорят про 12 кв. м и балкон. Это то, что нам положено?
Это цифра из стандарта оценщиков: одна из трёх расчётных ступеней (0, 12 и 25 кв. м) на случай, когда муниципальной политики нет, и рядом с ней допущение о балконе в 12 кв. м и кладовой в 7 кв. м, насколько это позволяет проект. Стандарт прямо добавляет, что этим не устанавливается ни минимум, ни максимум фактических условий. Иначе говоря, это рабочее допущение оценщика, который проверяет план. Оно ничего вам не обещает, но и не ограничивает вас.
Что вам действительно «положено»: то, что записано в договоре после переговоров, которые опираются на расчёт проекта. Одни комплексы договариваются о меньшем, другие о гораздо большем.
Если новая квартира намного больше старой, нужно ли платить с этого налог?
Продажа старой квартиры застройщику в обмен на одну новую освобождена от налога на прирост капитала (мас шевах) в пределах «потолка стоимости», который задаёт Закон о налогообложении недвижимости: это наибольшая из 3 величин, среди которых 150% стоимости продаваемой квартиры (без учёта неиспользованных прав на строительство, которые к ней относятся), стоимость квартиры в том же комплексе площадью 120 кв. м и стоимость квартиры в том же комплексе площадью 150% от продаваемой, но не более 200 кв. м. Всё, что выше потолка, облагается налогом. Обратите внимание: это потолок стоимости, а не площади, и берётся наибольшая из величин, а не наименьшая.
Условия сравнивают с потолком до подписания. Квартиру, которую когда-то задекларировали как инвестиционную, и вопросы о льготе, использованной в прошлом, проверяют по обстоятельствам конкретного случая, тоже до подписания.
До подписания или после того, как пришло дополнительное соглашение: пришлите нам в WhatsApp пункт вашего договора о том, что вы получаете, и мы ответим, что он закрепляет и что застройщик может в нём изменить. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Метры сами не исчезают
Сколько метров вы получите, определяется один раз, в договоре, после переговоров, которые опираются на расчёт, а не на «так принято». А когда кто-то просит пересмотреть договор, ответ лежит в трёх документах: в самом договоре, в депонированном плане и в заключении оценщика, опубликованном вместе с ним. Адвокатское бюро «Готлиб» работает в сфере городского обновления, и мы представляем владельцев квартир перед застройщиком: ведём переговоры о пункте с условиями, отвечаем на дополнительное соглашение, когда оно приходит, и подаём возражение, когда метры урезает комиссия. В BloGottlib есть отдельные статьи об этапе, который всему этому предшествует (необходимое большинство владельцев квартир), о том, что идёт после (виды гарантий для владельцев квартир и кто платит за аренду на время строительства), и о том, как быть, если вы хотите продать квартиру посреди проекта (продажа квартиры в доме, который входит в пинуй-бинуй).
До подписания или после дополнительного соглашения? Пришлите нам пункт договора о том, что вы получаете. Мы скажем, что он закрепляет.
Ваши метры — не одолжение застройщика и не цифра из стандарта. Это договор. Кто читает его до того, как ответить, сохраняет свою квартиру со спокойной душой.
Источники: Закон о расселении и застройке (поощрение проектов расселения и застройки) 2006 г. · Закон о договорах (общая часть) 1973 г. · Закон о договорах (средства защиты при нарушении договора) 1970 г. · Закон о планировании и строительстве 1965 г. · Закон о налогообложении недвижимости (прирост капитала и покупка) 1963 г. · Стандарт оценки недвижимости 21.1, Совет оценщиков недвижимости, 2022 г., и письмо Министерства юстиции (отдел консультаций и законодательства) от 22 июня 2022 г. Статья содержит общую информацию и не заменяет юридическую консультацию; каждый договор оценивают по его тексту и обстоятельствам.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.