Как продать квартиру в доме под пинуй-бинуй: цена и налог

И то и другое, и закон их разделяет. Договор пинуй-бинуй даёт вам права в отношении застройщика: новую квартиру, арендную плату на время строительства, гарантии. И он же возлагает на вас обязательства: передать квартиру, освободить её в срок, подписать всё, что потребуется. Закон об уступке обязательств относится к этим двум сторонам по-разному. Право по договору, в том числе зависящее от условия или возникающее только в будущем, можно передать без согласия другой стороны, если передачу не исключают или не ограничивают закон, сама природа права или договор. Обязательство же переходит к покупателю только по соглашению, на которое согласился застройщик. Без такого согласия оно остаётся на вас и после продажи.

«Обязательство должника может быть уступлено, полностью или частично, по соглашению между должником и принимающим обязательство лицом, на которое дал согласие кредитор…» — Закон об уступке обязательств 1969 г. (неофициальный перевод)

А что получает покупатель? Ровно то, что было у вас, не больше и не меньше. Закон говорит, что передача не меняет ни обязательства, ни его условий, а покупатель входит в договор со всеми возражениями, которые были у вас. Та же новая квартира взамен старой, те же сроки, те же гарантии, та же арендная плата на время строительства. Тот, кто обещает покупателю «получите квартиру побольше, раз входите сейчас», продаёт ему то, чего нет.

Поэтому первый вопрос — что написано в вашем договоре. Большинство договоров говорят о продаже прямо: пункт о согласии застройщика, порядок, по которому покупатель подписывает заявление о присоединении к договору, иногда условия для того, кто входит. Закон не определяет, когда застройщик вправе отказать, а когда нет. Это решает договор, а то, о чём он молчит, оценивается по общим нормам договорного права.

Главное: ваши права, как правило, переходят к покупателю, обязательства — только вместе с застройщиком. Покупатель встаёт на ваше место в тех же границах, что были у вас.

Из-за выписки. Предупредительная запись — это отметка в Земельном реестре о том, что владелец письменно обязался совершить сделку с недвижимостью. В сделках городского обновления такую запись обычно вносят в пользу застройщика, на основании обязательства владельцев квартир. Регистратор Земельного реестра вносит её в порядке, предусмотренном для записи об обязательстве всех сторон. И пока запись стоит и не удалена, регистратор не зарегистрирует противоречащую ей сделку без согласия застройщика или решения суда.

Что это значит для вашей продажи? Даже если вы передали покупателю права, его не зарегистрируют владельцем, пока застройщик не подпишет согласие или документ о вхождении покупателя в договор. Считать ли продажу, при которой покупатель входит в договор, «противоречащей сделкой», зависит от формулировок записи и договора. На практике разговор с застройщиком до выхода на рынок избавляет от неожиданности у регистратора. В некоторых договорах есть и ещё одно ограничение: запись в выписке, которая ставит любую сделку с квартирой в зависимость от согласия третьего лица, на основании вашего письменного обязательства. Если она есть, покупатель увидит её в выписке ещё до разговора с вами.

Главное: закон не требует согласия застройщика на продажу. Выписка на практике требует. Проверьте её до того, как выставите квартиру.

Именно здесь меняется налог. Когда вы продаёте застройщику по договору с отлагательным условием (утверждение плана, разрешение, нужное число подписей), Закон о налогообложении недвижимости не всегда считает, что продажа состоялась в день подписания. В квартале, официально объявленном зоной пинуй-бинуй, или на участке, по которому подан запрос о предварительном одобрении (либо незадолго до его подачи), действует особое правило. «День продажи» застройщику там — более ранний из двух: день, когда условие выполнено, или день, когда застройщик начал строить в доме. Правило работает при условии, что застройщик сообщил о договоре в отдел налогообложения недвижимости в течение 30 дней со дня подписания. До этого дня для Налогового управления квартира всё ещё ваша. В доме, который ещё не объявлен и по которому такой запрос не подан, день продажи определяют по общим правилам закона, в каждом случае отдельно.

Продаёте до дня продажи застройщику? Тогда вы продаёте обычную жилую квартиру, и налог обычный, как при любой продаже квартиры. Допустим, это ваше единственное жильё, вы владели им не менее 18 месяцев с того момента, как оно стало жилой квартирой, и за предыдущие 18 месяцев не продавали другую квартиру с этим же освобождением. Тогда освобождение для единственного жилья возможно, до потолка 5 008 000 шекелей в 2026 году. Всё, что выше потолка, облагается налогом пропорционально. А кто продаст застройщику? Покупатель. Освобождение по пинуй-бинуй получает тот, кто продаёт застройщику все свои права в жилой единице в обмен на одну новую квартиру, и закон не связывает его с минимальным сроком владения. Условие относится к самой квартире: она должна была служить жильём не менее 2 лет подряд непосредственно перед объявлением квартала. Квартира, заявленная как инвестиционная, или вопросы об освобождении, использованном в прошлом, проверяются по обстоятельствам конкретного случая.

Продаёте после дня продажи застройщику? Тогда для налога старая квартира уже продана застройщику, а у вас на руках право на новую квартиру, которая ещё не построена. Здесь закон в 2021 году закрыл вопрос. Если владелец продал застройщику с освобождением по пинуй-бинуй, полученное им право на новую квартиру считается жилой квартирой — и для налога на покупку (мас рехиша), и для налога на прирост капитала. Это классификация, а не освобождение: освобождается ли продажа такого права, проверяют по обычным условиям освобождения. И ещё одно, что захочет знать покупатель: день приобретения и стоимость приобретения новой квартиры те же, что у старой квартиры.

«…если жилая единица продана в рамках продажи по статье 49KB, право на жилую единицу взамен, полученное за проданную жилую единицу, рассматривается как жилая квартира…» — Закон о налогообложении недвижимости (прирост капитала и покупка) 1963 г. (неофициальный перевод)

Главное: до дня продажи застройщику вы продаёте квартиру. После него — право на квартиру. Это два разных налоговых режима, и дату проверяют до того, как назвать цену.

Две вещи определяются в день первой сделки в доме и больше не меняются. Первая — статус пожилого владельца. По Закону о пинуй-бинуй «пожилой» — это владелец квартиры, которому в день подписания первой сделки в доме уже исполнилось 70 лет и который к этой дате прожил в квартире в этом доме не менее 2 лет. Отсюда следует: тот, кто купил позже, в тот день владельцем квартиры в доме не был и условию не отвечает, даже если ему 80. Это вывод из определения, а не прямая норма закона, но вывод прямой. В налоговом праве определение похожее и более строгое: 70 лет либо потребность в постоянном уходе, и проживание в квартире как в день первого договора в доме, так и в день собственной подписи. Льготы для пожилых в пинуй-бинуй принадлежат тем, кто отвечал условиям в тот день.

Вторая — отсчёт сроков для застройщика. Закон о пинуй-бинуй даёт владельцам квартир рычаг против застройщика, который не двигает проект. Он срабатывает, если за 2 года с первой сделки в доме застройщик не подписал договоры с половиной владельцев, или за 4 года — с тремя пятыми, или за 4,5 года не подал детальный план. Условие о плане не действует в квартале, объявленном по одному из порядков объявления из Закона об Управлении по городскому обновлению; какой порядок применён, смотрят в приказе об объявлении. Тогда большинство владельцев вправе решить на собрании, что каждый подписавший может расторгнуть свою сделку, уведомив застройщика. Застройщику при этом положена выплата, установленная подзаконными правилами. В квартале, который объявлен или получил предварительное одобрение и где не менее 120 квартир, все сроки длиннее на год. Для покупателя важно другое: этот отсчёт пошёл с первой сделки в доме и не обнуляется, когда квартира меняет владельца. Покупатель, который входит в дом, где первая сделка подписана 3 года назад, входит в уже идущий отсчёт.

Главное: покупатель получает договор, а не вашу историю. Статус пожилого владельца и отсчёт сроков для застройщика определены в первый день и больше не меняются.

Серьёзный покупатель попросит показать четыре вещи до разговора о цене. Саму сделку пинуй-бинуй. Закон требует, чтобы в ней были основные условия для владельца, предельные сроки утверждения плана, получения разрешения и передачи новой квартиры, сведения о том, кто будет строить, и обязательство застройщика предоставить владельцу гарантии; к договору прилагается доверенность. Актуальную выписку с предупредительной записью. Согласие застройщика на продажу или хотя бы пункт договора, который её регулирует. И стадию проекта: когда подписана первая сделка в доме, сколько владельцев подписали, на каком этапе план. Нет полного экземпляра? Закон обязывает застройщика передать вам после подписания документы сделки или заверенную копию. Попросите.

А что с налогом покупателя? Покупатель платит налог на покупку по обычным ставкам. Освобождение от налога на покупку для квартиры взамен принадлежит тому, кто продаёт застройщику, то есть покупателю, когда придёт его очередь. А если вы уже продали застройщику с освобождением по пинуй-бинуй, покупатель приобретает у вас право, которое закон относит к жилым квартирам. Для вас важно вот что: покупатель, который это понимает, оценивает квартиру верно и не сбивает цену из-за опасения, под которым нет оснований.

Главное: собранная папка (четыре документа и одна дата) отличает покупателя, который торгуется из страха, от покупателя, который торгуется о стоимости.

• Соберите документы по сделке. Договор, приложения, доверенность. Нет полного экземпляра? Застройщик обязан его передать.
• Прочитайте пункт о продаже и передаче прав. Нужно ли согласие застройщика, как его запросить и что подписывает покупатель.
• Закажите актуальную выписку из Табу. Предупредительная запись в пользу застройщика, запись о том, что сделка требует согласия третьего лица, ипотека.
• Выясните, наступил ли день продажи застройщику. Выполнено ли отлагательное условие? Началась ли стройка? Объявлен ли квартал? От этого зависят налоговый режим и цена.
• Напишите застройщику до выхода на рынок. Согласие на передачу обязательств и заявление о присоединении к договору, которое подпишет покупатель.
• После подписания с покупателем: декларация в отдел налогообложения недвижимости в течение 30 дней.